Una de las ciudades del Sureste que presenta un importante crecimiento en lo que al sector inmobiliario se refiere, es la ciudad de Mérida; la cual en los últimos 10 años ha presentado una gran actividad en el desarrollo de vivienda nueva terminada, lotes urbanizados en fraccionamiento y plazas comerciales en los diferentes formatos a lo largo y ancho de la zona conurbada.

El ritmo de crecimiento anual de viviendas nuevas, tanto formales como informales, es del orden de las 10 mil viviendas por año; de las cuales el 60% es la vivienda nueva terminada hecha por desarrolladores, mientras que el 40% es la vivienda autoconstruida, que se edifica en fraccionamientos de lotes urbanizados.

En el desarrollo de vivienda nueva hecha por desarrolladores, destaca el segmento de mercado de vivienda Media, que se ubica en el rango de precio de los $800,000 a $2,000,000 pesos; este segmento de vivienda que está orientado a las familias de nivel medio y representa el segmento de mayor potencial de desarrollo, en lo que se refiere a tamaño y número de unidades. Mientras que en Lotes Urbanizados presenta una mayor demanda los lotes del segmento Medio de $250,000 a $550,000 pesos y Residencial en el rango de precio de $600,000 a $1,250,000 pesos.

Por tipología de producto, la absorción de mercado de vivienda nueva terminada hecha por desarrolladores en los segmentos Medio, Residencial y Residencial Plus, se carga hacia la vivienda nueva terminada Unifamiliar, que absorbe el 66% del mercado; mientras que la vivienda vertical ‘departamentos’, absorben el 33% de las unidades del mercado.

En lo que se refiere a las principales zonas de desarrollo de la ciudad por zona geográfica, la zona sur y poniente de la ciudad muestran un alto componente de oferta de vivienda horizontal de segmentos Social y Económico; al norte de la ciudad la oferta de vivienda se concentra en segmentos Medio y Residencial, tanto vivienda horizontal como vertical. Los proyectos de casas se ubican principalmente fuera del periférico. Los proyectos de departamentos se ubican en la zona norte tanto dentro como fuera del periférico.

La tabla resumen de la oferta vigente, muestra que en la Ciudad de Mérida se identificaron 172 proyectos de vivienda de segmentos Medio, Residencial y Residencial Plus. El nivel de absorción mensual es de 233.3 unidades con mayor participación del segmento de vivienda vertical tanto en ventas como en cantidad de proyectos. La absorción general promedio es de 1.4 unidades y el mayor promedio corresponde a vivienda horizontal con 1.5 promedio y 1.2 en departamentos. El tamaño del mercado muestra un total de 12,569 unidades y un inventario de 6,504 unidades con mayor representación de casas.

El mercado de vivienda horizontal se compone por 105 proyectos vigentes distribuidos en todos los segmentos y el nivel de absorción es de 156.2 unidades al mes. Los segmentos Medio y Residencial muestran la mayor cantidad de proyectos vigentes con 38 y 63 respectivamente, Residencial Plus participa con 4 proyectos.

Respecto a la absorción la mayor participación corresponde al segmento Medio con 113.1 unidades al mes, seguido por el segmento Residencial con 41.8 unidades y en RP ventas por 1.3 unidades al mes.

La absorción de casas muestra una alta correlación con el valor unitario, siendo mayor el ritmo de ventas en los segmentos medios que en los residenciales.

En lo que se refiera a la oferta de Lotes urbanizados en fraccionamiento, es una de las ciudades del país, en la que existe un mayor desarrollo y oferta de este tipo de producto; la oferta y disponibilidad se extiende a lo largo y ancho de toda la Zona Conurbada de Mérida; el abanico de opciones es muy amplio en términos de características y precios; por lo que la oferta disponible atiende a todos los niveles socioeconómicos de la población que pretendan acceder a este tipo de producto. A continuación se presenta la tabla de oferta de los proyectos que se encuentran en etapa de desarrollo y comercialización:

El mercado habitacional de lotes en fraccionamiento se compone por 72 proyectos vigentes. Se considera el análisis de oferta de todos los segmentos por lo que el tamaño de mercado asciende a 349.3 unidades de absorción al mes y las unidades totales de mercado son 20,734 lotes.

En el segmento Medio se identifican 5 proyectos y absorción mensual de 27.6 unidades mientras que en Medio Plus son 12 proyectos y ventas por 82 unidades al mes. En lo que se refiere al segmento Residencial se identifican 20 proyectos y 94.7 unidades de absorción mensual; mientras que en el segmento Residencial Plus se identifican 22 proyectos vigentes y ventas por 55.6 lotes al mes.

Como se podrá observar conforme el análisis de mercado, es una ciudad muy dinámica, la cual presenta una amplia oferta de vivienda nueva hecha por desarrolladores y de lotes urbanizados en fraccionamiento; razón por la cual es muy importante que previo a la planeación y desarrollo de un nuevo proyecto, se analice el mercado para conocer la competencia y el tamaño de mercado, con la finalidad de identificar los nichos con mayor oportunidad tanto por zona, producto y tipología, a fin de desarrollar un proyecto diferenciado y con ventajas competitivas respecto al mercado.