Si usted compró una casa a crédito y se ha dado cuenta de que sus condiciones de pago no son tan buenas como creía, evite que se convierta en una pesadilla y cámbiese de hipoteca.

La sustitución o subrogación de hipoteca es la facultad que tienen los usuarios de cambiar su deuda de una entidad financiera a otra que le ofrezca mejores condiciones de pago. Esta alternativa puede ser muy benéfica para aquellos que tienen tasas de interés de 14 o 15% anual, su deuda está en Udis o salarios mínimos.

Cuando la persona se subroga y cambia la hipoteca a otra entidad se conoce como subrogación del acreedor. Para realizar este tipo de subrogación se debe cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, con la ventaja de que la persona no debe abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.

Otra forma de realizar una subrogación, es la de modificar las condiciones de una hipoteca sustituyendo a una persona por otra, es decir que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda. Esto es lo que se conoce comúnmente como subrogación del deudor y se da en operaciones de compra-venta de inmuebles.

En la subrogación únicamente se puede modificar y mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización.  Por ello el inconveniente que se encuentra en la subrogación, es que no se pueden realizar ampliaciones de capital, y tampoco se pueden añadir titulares a la hipoteca.

Para evaluar sus condiciones actuales y futuras de contratación, acérquese a un asesor y haga un balance entre:

1.- Condiciones de crédito: se muestra el plazo de pago, tasa de interés anual y comisión por apertura.

2.- Integración del pago mensual: contempla el monto que pagará al capital más los intereses, el costo de seguro de vida, seguro de daños del inmueble y seguro de desempleo.

3.- Gastos iniciales: se suman honorarios notariales que son de alrededor de 9% del costo del inmueble, avalúo, comisión por apertura y gastos de investigación.

Si sus condiciones mejoran, puede significar un ahorro mensual que puede destinar a hacer abonos adelantados.

¿Cuándo conviene realizar una subrogación de la hipoteca?

Una de las cosas que pueden llevar a elegir la opción de realizar una subrogación, es cuando la entidad en la que se tiene la hipoteca, no mejora las condiciones que ofrecen otras entidades, o simplemente cuando la relación gastos/beneficios en el cambio de entidad favorecen a la persona que decide hacer la subrogación.

Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de decidir realizar la subrogación, es que resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva, ya que al formalizar una nueva hipoteca se debe pagar  el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, lo que supone un gasto elevado.

En la actualidad este tipo de opciones ha sufrido un incremento y muchas personas optan por realizar una subrogación por los beneficios que obtienen. Con las previsiones que hay lo normal es que sigan incrementando y su demanda aumente.