En México, una de las preocupaciones mayores para las personas es reunir el monto del enganche para contratar un crédito hipotecario.

Un crédito es un préstamo que un sujeto o una entidad le otorgan a alguien, estableciendo determinadas condiciones para su posterior devolución.

Hipotecario, por su parte, es aquello vinculado a una hipoteca: un derecho de garantía que grava un bien material, por lo general un inmueble, sujetándolo a responder del cumplimiento de una determinada obligación.

El crédito hipotecario, por lo tanto, es aquel que concede un banco para la adquisición de una vivienda o de un terreno, quedándose la institución con el derecho de forzar la venta de dicha propiedad para liquidar la deuda en caso de que ésta no sea satisfecha según lo acordado.

Los créditos hipotecarios pueden dividirse, según sus características, por: su destino, su denominación, su tasa de interés y su tipo de pago.

Por su destino

Como su nombre lo indica, estos créditos aluden al propósito o fin que tendrá el financiamiento, es decir, ¿para qué se utilizará el crédito? En esta clasificación se encuentran, como los destinos más comunes, los de:

1.Adquisición tradicional.

2.Adquisición de terreno.

3.Preventa.

4.Sustitución de hipoteca.

5.Construcción o terminación de obra.

6.Remodelación o ampliación.

7.Liquidez.

1. Adquisición tradicional

Es el préstamo que otorga un banco para la compra de un inmueble nuevo o usado. En el cual las Instituciones bancarias, solo cubren como máximo hasta el 90% del valor comercial de la propiedad.

2. Adquisición de terreno

Es el préstamo que otorga un banco para adquirir un terreno urbanizado, y en el cual los financiamientos están entre un 50% y 70% del valor comercial del terreno.

3. Preventa

Es el préstamo que se otorga para la compra de un inmueble que se encuentra en etapa de planeación o de construcción, y está diseñado para que los desarrolladores de vivienda nueva tengan liquidez para continuar con el proyecto.

Para su otorgamiento, se requiere que la desarrolladora o la constructora se encuentren debidamente acreditada frente al banco.

4. Sustitución de hipoteca

Este crédito está dirigido a las personas que ya cuentan con una hipoteca actual bancaria, INFONAVIT o FOVISSSTE, pero desean mejorar sus condiciones financieras actuales.

Los beneficios que el cliente puede obtener mediante una sustitución de hipoteca son:

Reducción del plazo del crédito.

Reducción del monto de las mensualidades.

Reducción de la tasa de interés.

5. Construcción o terminación de obra

Estos créditos son utilizados para financiar la construcción de una casa habitación, con terreno propio, con avances de obra desde el 0% o préstamo para terminación de obra, dirigido a los clientes que ya tienen un avance significativo en su construcción y solo requieren un porcentaje pequeño para terminarla.

6. Remodelación o ampliación

Estos créditos están dirigidos a personas que ya son dueñas de su inmueble, pero desean renovarlo, remodelarlo o ampliarlo.

Pueden utilizarse para financiar:

Trabajos de mantenimiento mayor.

Remodelación de acabados.

Cambio de instalaciones eléctricas,  hidráulicas, sanitarias, etcétera.

Cambio de baño o cocina.

Ampliaciones.

Adecuaciones a la estructura.

7. Liquidez

Estos créditos son para destinos libres, pero, sirven en la mayoría  para pagar pasivos, imprevistos, emergencias médicas, viajes, o simplemente la compra de algún bien mueble o automóvil. Para el otorgamiento de estos créditos es necesario que el acreditado sea dueño de alguna propiedad libre de gravamen, que quedará como garantía hasta el momento de la liquidación del préstamo.

Por su denominación

Según la unidad de cambio en la que se pacte el crédito hipotecario se puede dividir en estos tres tipos:

Pesos, Unidades de Inversión (UDIS), Número de Veces de un Salario Mínimo (VSM).

Por su tasa de interés

Según la tasa de interés con la que contrate un crédito hipotecario, se puede dividir en:

•Tasa fija

•Tasa creciente

•Tasa decreciente

Tasa fija: Esta tasa de interés es definida al inicio del crédito, y se mantiene igual durante toda su vigencia. La ventaja de este tipo de tasa de interés radica en que el crédito queda protegido ante la inflación: aunque las tasas suban, el crédito se mantendrá en los mismos términos.

Como una desventaja se puede ver que, si las tasas bajan en el mercado, el crédito hipotecario conservará una tasa más alta, situación ante la cual el acreditado podrá estar en posibilidad de solicitar una reestructuración del crédito.

Tasa creciente: Esta tasa de interés está pensada para que en los primeros años del crédito se pueda pagar una mensualidad baja.

Este tipo de créditos pueden ser accesibles, por ejemplo, para compradores de vivienda jóvenes, debido a que sus pagos iniciales serán bajos. Sin embargo, se debe prever que para el momento en el que la tasa comience a aumentar, el acreditado debe contar con los ingresos suficientes para cubrir las mensualidades.

Tasa decreciente

La tasa decreciente se encuentra en créditos en los que la tasa de interés anual disminuye conforme avanza el plazo del crédito, algunas veces, como beneficio al acreditado por el cumplimiento de sus pagos y otras como resultado de la reestructuración del crédito.

Por su tipo de pago

Este criterio se refiere a cómo van a ser las mensualidades que el acreditado deberá pagar para ir cubriendo el crédito; esto puede llevarse a cabo de dos maneras:

1.Pagos fijos. La mensualidad que el acreditado deberá pagar será la misma durante toda la vida del crédito.

2.Pagos crecientes. Cada determinado periodo la mensualidad va a subir un porcentaje. Normalmente, los créditos hipotecarios que tienen un tipo de pago creciente son los que se programan con pagos iniciales bajos, ya que lo primero que se empieza a pagar son los intereses y posteriormente, cuando se empieza a mostrar el incremento, es cuando se comienza a amortizar a capital.

Es importante conocer los diferentes tipos de crédito hipotecario que existen en el mercado, para poder adquirir la mejor opción  de financiamiento actual y en especial para que sea el esquema que realmente le corresponde en base a las necesidades de su compra.

Para lo cual le ofrecemos el servicio completo de asesoría, análisis y toma de decisión en tu trámite hipotecario, te acompañamos durante todo el proceso, sin costo alguno. Nuestro objetivo principal, es convertir la compra de su propiedad, en una experiencia inolvidable para su familia.

Héctor Moguel Valdéz- Créditos Yucatán / Soc Asesores Hipotecarios